Kürzere Abschreibungen für Immobilien sind wieder leichter durchsetzbar – dank klarer BFH‑Rechtsprechung und der Aufhebung der strengen BMF‑Vorgabe.
Gebäude‑AfA: Kürzere Nutzungsdauer bei Immobilien bringt neue Freiheit
Die Diskussion um die verkürzte Nutzungsdauer von Gebäuden hat in den vergangenen Jahren eine bemerkenswerte Wendung erlebt. Nachdem die Finanzverwaltung 2023 strenge formale Anforderungen eingeführt hatte, hat der Bundesfinanzhof diese Einschränkungen mehrfach korrigiert – und Ende 2025 wurde das BMF‑Schreiben schließlich vollständig aufgehoben. Für Eigentümerinnen, Eigentümer und Investoren bedeutet das: mehr Flexibilität, mehr Rechtssicherheit und realistischere Chancen auf eine beschleunigte Abschreibung.
Vor diesem Hintergrund gewinnt das folgende Thema aus dem aktuellen Mandantenrundschreiben besondere Bedeutung.
Kürzere Abschreibung bei Immobilien: Mehr Klarheit zur Nutzungsdauer
Ob sich der Streit mit dem Finanzamt über eine verkürzte Nutzungsdauer einer Immobilie lohnt, hängt stark vom Einzelfall ab. Bei älteren, wenig modernisierten Mietobjekten kann eine deutlich höhere AfA zu erheblichen Liquiditätsvorteilen führen. Dem stehen die Kosten für ein Gutachten und der Prüfungsaufwand gegenüber.
Bei der Abschreibung von Gebäuden gilt grundsätzlich die typisierte Nutzungsdauer des § 7 Abs. 4 EStG. Wohngebäude werden regelmäßig mit 2 %, ältere Gebäude mit 2,5 % und neuere Wohngebäude mit 3 % abgeschrieben; hierdurch werden Nutzungsdauern zwischen 33 und 50 Jahren unterstellt. Das Gesetz eröffnet jedoch ausdrücklich die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen, wenn diese nachgewiesen wird. Dieses Wahlrecht ist in der Praxis seit Jahren umstritten. Ausgangspunkt einer aktuellen Entwicklung ist eine erst kürzlich veröffentlichte Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH-Az. IX R 14/23). Sie knüpft an das Urteil vom 28.07.2021 an, mit dem der BFH klargestellt hatte, dass der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer mit jeder geeigneten Methode geführt werden kann. Der anschließende Versuch der Finanzverwaltung, diese Rechtsprechung durch das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 22.02.2023 faktisch einzuschränken, ist damit gescheitert.
Maßgeblich für die verkürzte Abschreibung (AfA) ist die voraussichtliche Restnutzungsdauer des Gebäudes. Diese kann sich sowohl aus technischen als auch aus wirtschaftlichen Gründen verkürzen. Entscheidend ist, wie lange das Gebäude objektiv noch sinnvoll genutzt werden kann; bloße Verkaufs- oder Abbruchabsichten reichen nicht aus. Eine absolute Gewissheit wird nicht verlangt – es genügt eine Prognose mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit.
Der BFH hat bereits 2021 klargestellt, dass kein bestimmtes Gutachtenformat vorgeschrieben ist. Das Bundesministerium der Finanzen hatte dem im Jahr 2023 eine enge Auslegung entgegengesetzt. Das Finanzgericht Münster hat die restriktive Verwaltungslinie konsequent verworfen und auch ein modellbasiertes Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) als ausreichend anerkannt (Az. 14 K 654/23). In der Folge wurde das BMF-Schreiben aufgehoben. Der schlichte Verweis durch den Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden ImmoWertV genüge laut BFH allerdings nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen.
Für die Praxis besonders relevant ist auch die Einbeziehung von Erhaltungsaufwendungen. Laufende Reparaturen stehen einer verkürzten Restnutzungsdauer nicht entgegen, umfangreiche Modernisierungen hingegen schon. Wer eine kurze Nutzungsdauer geltend macht, muss sein Investitionsverhalten daran messen lassen: Eine umfassende Sanierung spricht regelmäßig sogar eher für eine längere wirtschaftliche Lebensdauer.
Hinweis
Nach Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 ist zu beobachten, dass Finanzämter im Rahmen von Außenprüfungen Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer verstärkt kritisch hinterfragen. Insbesondere werden methodische Annahmen und nachträgliche Gutachtenerstellungen eingehend geprüft.
Fazit:
Die Aufhebung der strengen Verwaltungsvorgaben eröffnet neue Spielräume – gleichzeitig bleibt der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer anspruchsvoll. Wer eine verkürzte AfA geltend machen möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob der Zustand des Gebäudes, die Modernisierungshistorie und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine realistische Restnutzungsdauer stützen.
Die Aufhebung der strengen Verwaltungsvorgaben eröffnet neue Spielräume – gleichzeitig bleibt der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer anspruchsvoll. Wer eine verkürzte AfA geltend machen möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob der Zustand des Gebäudes, die Modernisierungshistorie und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine realistische Restnutzungsdauer stützen.
Unser Tipp: Lassen Sie bestehende Immobilienbestände und geplante Investitionen gezielt daraufhin analysieren, ob eine kürzere Nutzungsdauer steuerlich sinnvoll und gut begründbar ist. Eine fachlich belastbare Dokumentation ist dabei entscheidend, um Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Lassen Sie bestehende Immobilienbestände und geplante Investitionen gezielt daraufhin analysieren, ob eine kürzere Nutzungsdauer steuerlich sinnvoll und gut begründbar ist. Eine fachlich belastbare Dokumentation ist dabei entscheidend, um Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden.
(Quelle u.a.: Mandantenrundschreiben März 2026)
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