Vorsteuerabzug bei PV-Anlagen: Mieterstrom als eigenständige Hauptleistung

Das FG Münster sieht die Stromlieferung an Mieter nicht als Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Vermietung an.

Mieterstrom aus Photovoltaikanlage als selbstständige Hauptleistung: Steuerlicher Vorteil für Vermieter

Photovoltaikanlagen auf Mietshäusern liegen im Trend – doch steuerlich war lange unklar, ob Vermieter den vollen Vorsteuerabzug aus der Anschaffung geltend machen können. Mit aktuellem Urteil stärkt das Finanzgericht Münster die Position der Vermieter: Die Lieferung von Mieterstrom wird als eigenständige Hauptleistung anerkannt. Dadurch eröffnen sich neue steuerliche Spielräume.

PV-Anlage: Lieferung von Mieterstrom stellt eine selbstständige Hauptleistung dar

Der Kläger war Eigentümer eines umsatzsteuerfrei vermieteten Mehrfamilienhauses und lieferte seinen Mietern Strom, den er über die Betriebskosten abrechnete. Auf dem Mehrfamilienhaus installierte der Kläger eine PV-Anlage. Im Rahmen einer Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau hatte sich der Kläger dazu verpflichtet, 50 % der Stromlieferungen innerhalb des Mietobjekts abzunehmen. Soweit der durch die PVAnlage produzierte Strom nicht ausreichte, gewährleistete der Kläger die Stromversorgung durch den Bezug und die Weiterlieferung externen Stroms. Aus der Anschaffung der PV-Anlage machte er einen Vorsteuerabzug geltend. Das beklagte Finanzamt gelangte demgegenüber im Rahmen einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung zu dem Ergebnis, dass die beiden Leistungen Vermietung und Stromlieferung so eng zusammenhingen, dass die Stromlieferung als Nebenleistung umsatzsteuerrechtlich das Schicksal der Hauptleistung (Vermietung) teile. Da die Wohnungen umsatzsteuerfrei vermietet würden, sei der Vorsteuerabzug aus der Anschaffung der PV-Anlage insoweit – also um 50 % – ausgeschlossen.

Das Finanzgericht Münster gab der hiergegen gerichteten Klage statt (Az. 15 K 128/21). Die PV-Anlage werde vorliegend vollumfänglich für steuerpflichtige Ausgangsumsätze des Klägers verwendet. Die Stromlieferungen des Klägers an seine Mieter stellen keine unselbstständigen Nebenleistungen zu den umsatzsteuerfreien Vermietungsleistungen (§ 4 Nr. 12 Buchst. a UStG), sondern selbstständige Hauptleistungen in Form von Lieferungen dar. Dies gelte sowohl für den vom Kläger mit der Photovoltaikanlage eigenproduzierten als auch für den von externen Stromanbietern bezogenen Strom.

Hinweis:
Eine einheitliche Leistung liegt vor, wenn mehrere Einzelleistungen oder Handlungen des Steuerpflichtigen für den Kunden so eng miteinander verbunden sind, dass sie objektiv eine einzig untrennbar wirtschaftliche Leistung bilden, deren Aufspaltung wirklichkeitsfremd wäre. Im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien sind zwei Fallgruppen zu unterscheiden: Verfügt der Mieter über die Möglichkeit, die Lieferanten und/oder die Nutzungsmodalitäten der in Rede stehenden Gegenstände oder Dienstleistungen auszuwählen, können die entsprechenden Leistungen als von der Vermietung getrennt angesehen werden. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter über den Umfang der erhaltenen Leistungen, die in Abhängigkeit des Verbrauchs abgerechnet werden können, entscheiden kann. Sofern demgegenüber die Vermietung eines Gebäudes in wirtschaftlicher Hinsicht offensichtlich mit den begleitenden Leistungen objektiv eine Gesamtheit bildet, kann davon ausgegangen werden, dass die Leistung mit der Vermietung eine einheitliche Leistung bildet.

Fazit:

Vermieter, die Mieterstromprojekte realisieren oder planen, sollten das aktuelle Urteil nutzen. Wird Strom getrennt von der Wohnung abgerechnet und können Mieter ihren Anbieter wählen, ist der Vorsteuerabzug in voller Höhe möglich – auch rückwirkend könnte sich eine Prüfung lohnen.
Wichtig: Seit 2023 gilt für viele neue Photovoltaikanlagen ein Nullsteuersatz bei der Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 3 UStG) – bei diesen Anlagen entfällt der Vorsteuerabzug, weil keine Umsatzsteuer ausgewiesen wird. Eine genaue steuerliche Prüfung durch Ihren Berater bleibt daher ratsam.

(Quelle u.a.: Mandantenrundschreiben Mai 2025)

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